איך לשכור דירה בגרמניה בזמן הלימודים?

מבוסס על מאמרים מאת ניסן עוז. עודכן לאוגוסט 2025.

למצוא בית הרחק מהבית

למצוא דירה בגרמניה כסטודנטים ישראלים זו משימה לא פשוטה. אתם מחפשים לא רק ארבעה קירות וגג, אלא אחר מקום שירגיש כמו בית בתוך עולם חדש, שפה זרה וקודים חברתיים שונים. רבים מכם עומדים בפני הרגע הזה, מלאים בציפיות לקראת הלימודים, אך מלווים בחששות כבדים: איך מתחילים לחפש? מהן הדרישות הסמויות? והאם באמת אפשר להצליח למצוא משהו מבלי להגיע פיזית?

התסכול והחשש הם טבעיים. דמיינו את עצמכם מנווטים בין מונחים כמו “SCHUFA”, “Kaution” ו-“Mieterselbstauskunft”, מנסים לפצח חוזה שכירות בגרמנית משפטית מסובכת, כל זאת תוך כדי תחרות מול עשרות מועמדים אחרים על כל דירה.

אנחנו מבינים אתכם, ולכן ננסה כאן ללוות אתכם צעד אחר צעד בתהליך המורכב, להאיר את הפינות החשוכות ולספק לכם את הכלים שיסייעו לכם להפוך את המשימה הבלתי אפשרית לכזו שניתנת לביצוע. יחד, נפענח את הסודות של שוק הדיור הגרמני ונמצא לכם את הפינה החמה שתקראו לה בית.

איך עובדת שכירות בגרמניה?

תחום המגורים בגרמניה שונה מזה הישראלי בכמה נקודות עיקריות אשר משפיעות על כלל השוק. בניגוד לישראל, בה שיעור הבעלות של האזרחים על דירות המגורים שלהם הינו גבוה מאד, בגרמניה מאד נפוץ ומקובל להשכיר דירות. למעשה, שיעור השוכרים בגרמניה הוא מהגבוהים בעולם. הסיבה לכך היא חוקי השכירות הגרמנים. המחוקק הגרמני מיטיב מאד עם קהל השוכרים ומגן עליהם בצורה רחבה מפני בעלי הדירות.

חוקי ההגנה על שוכרים (Mietrecht) כוללים הגנות שונות. כל חוזה שכירות לטווח זמן של מעל שלושה חודשים אינו יכול להיות מוגבל בזמן, כלומר החוזה בין השוכר למשכיר מתקיים עד שאחד הצדדים מודיע בכתב כי ברצונו לסיים את החוזה. החוזה ניתן לביטול בהודעה של מינימום שלושה חודשים מראש. הדבר מספק לשוכרים תחושת ביטחון, ואין צורך בטקס חידוש החוזה המקובל בישראל בו בעל הדירה מעלה את המחיר כרצונו מדי שנה.

בנוסף לכך, עלות השכירות אינה ניתנת לשינוי כלל בתקופת החוזה, מלבד במקרים חריגים. אלה כרוכים בהוצאות לא מינוריות כלל לבעל הדירה, ולכן רוב בעלי הדירות נוטים פשוט לא לבקש העלאות. בתי המשפט נוטים להגן על השוכרים בפני בעלי דירות, ולכן תראו בגרמניה  אנשים המתגוררים באותה דירה במשך עשרות שנים ומשלמים שכר דירה מגוחך שנמוך ב-50% משכר הדירה הממוצע בשוק ואינו משקף את עליות המחירים בשנים האחרונות.

מה כוללת התקשורת עם בעל הדירה?

בעלי הדירות בגרמניה אינם נוטים, על פי רוב, להיות מעורבים בניהול הדירה. הם בבחינת ״המשקיע״ בנכס, בעוד שמי שבפועל מנהל את הדירה היא חברת ניהול. חברת הניהול היא חברה פרטית המנהלת עשרות, מאות ולעיתים גם אלפי דירות. לכן בכדי לתקשר עמה, יש לרוב צורך לשלוח מכתבים רשמיים, על מנת לתת תוקף משפטי לפנייה.

איך לחפש דירה להשכרה בגרמניה?

ישנם אתרים רבים לחיפוש דירות להשכרה בגרמניה. אתר מרכזי לחיפוש דירות שותפים ולעתים גם ללא שותפים הינו WG Gesuch (WG- קיצור לWohngemeinschft – דירת שותפים). אתר מרכזי נוסף לדירות רגילות הינו immobilienscout24.

אפשר לנסות גם את האתרים הללו:

immonet

immowelt

גם סוכני נדל״ן ומתווכי דירות מאד מקובלים בגרמניה לחיפוש דירות. על פי חוק, משכיר הנכס (בעל הדירה) אמור לשלם את שכר התיווך, אך כמובן שבפועל הדיירים הנכנסים לדירה לעתים נאלצים לשלם בניגוד לחוק, ואנו לא ממליצים להסכים לכך.

בדירות שלמות נהוג לשכיר את הדירה ללא מטבח מותקן בדירה, ולכן אנו ממליצים לסטודנטים ישראלים, לפחות בתקופה הראשונה, לשכור דירה עם שותפים, שלרוב כבר מכילות גם מטבח.

עקב ההגנות הרבות על השוכרים, משכירים רבים חוששים להשכיר דירה ללא בדיקות מעמיקות על הדיירים המיועדים, הדבר כמובן יכול להקשות על ישראלים במציאת דירה לשכירות, מתוך התפיסה של בעלי הדירות כי לדייר ממדינה זרה קל יותר לגרום לנזק ולברוח למדינה אחרת בעוד שגרמני פחות ייטה לעשות זאת.

כמובן שהדבר איננו נכון. ניתן לומר כי דווקא זרים נוטים לחשוש לעמוד על שלהם ולדרוש את המגיע להם במסגרת החוק כיוון שהם אינם מודעים לו או פשוט ״לא רוצים לעשות בעיות״. כמו כן, בעת חתימה על חוזה עם סטודנטים מקובל כי המשכיר מקבל ערבויות מהורי הסטודנט (מכיוון שסטודנטים מוגבלים בשעות העבודה במהלך הלימודים ולכן הכנסתם נמוכה בהרבה ממי שאינם סטודנטים).

נושא המגורים בגרמניה יכול להיות מייגע ומייאש, מכיוון שלעתים ישנם יותר מ-50 שוכרים המתמודדים על כל דירה. מכיוון שהביקוש גדול בהרבה מן ההיצע, יש לקחת את הדברים בסבלנות ובפרופורציות הנכונות. בנוסף, אם ניתן להתפשר מעט על מיקום הדירה ולשכור במקום פחות מבוקש, זה יכול להקל במעט על מציאת דירה.

איך להימנע מנוכלים בשכירת דירה בגרמניה?

זוהי בעיה נפוצה בגרמניה, ולכן הקפידו על מספר כללים:

• לא לבצע שום עסקה דרך האינטרנט ולא להעביר כסף לפני שהחוזה חתום. לא משנה אילו סיפורים יספרו לכם, כמו למשל שהם בחופשה ומחפשים לסאבלט את הדירה, או שעוד שבוע הם חוזרים לגרמניה (עוקצים מתוחכמים יודעים לספר סיפורים טובים). אסור להסכים לכך.
• וודאו שהמתווך וחברת ניהול הנכס היא חברה מוכרת ורצינית. כדאי מאד לחפש בגוגל את המתווך וגם את חברת הניהול ולוודא כי הם אכן קיימים. עוקץ מאד נפוץ בגרמניה מתבצע על ידי נוכלים השוכרים דירות ב-Airbnb למשך תקופה של כחודש שבמהלכו הם נמצאים בדירה, מציגים עצמם כבעלי הנכס ומשכירים אותו לדיירים פוטנציאלים. הם גובים תשלומי מקדמות מכמה וכמה דיירים, ולאחר כחודש נעלמים עם הכסף.
• תמיד צרו קשר עם בעל הדירה בכתב, אימיילים או ווטסאפ. כל הסכמה שבעל פה לא תופסת בבית משפט, ולכן הוא יתעלם ממנה לחלוטין.
• ישנן אגודות דיירים המאפשרות להצטרף אליהם בתשלום שנתי של כ-50 יורו (משתנה בין אגודה לאגודה, לרוב מחיר סמלי). אגודות אלו מאפשרות לקבל ייעוץ חינם מעורך דין מומחה לתחום ה-mietrecht, שלעתים מספק הגנה משפטית מסויימת.

מהן עלויות המחייה בגרמניה?

עלויות המחייה בגרמניה הוא נושא עמוס מיתוסים שנועדו לניפוץ. מאז ימי ״מחאת המילקי״ ישראלים רבים נוטים לחשוב כי גרמניה מדינה זולה מאד. אך המציאות מעט יותר מורכבת. כמו שניתן לדמיין, מרכיב השכירות הינו המרכיב העיקרי בעלויות המחייה בגרמניה וההוצאה המרכזית של סטודנטים.

הרכב תשלום השכירות בגרמניה מורכב ממספר תשלומים. התשלום העיקרי הינו התשלום ה״קר״ (Kalt), והוא התשלום שבעל בדירה מקבל. אליו מתווספים עלויות החימום – Heizungkosten ועלויות חברת ניהול הנכס Betribskosten. עלויות החימום ועלויות חברת ניהול הנכס ביחד נקראים לעתים Nebenkosten, ולרוב מסתכמים בתוספת של 15-25 אחוזים מעלויות ה-kalt. כל התשלומים יחד (כולל הכל) נקראים תשלום ״חם״ או Warm. לרוב תשלום זה כולל גם תשלום מים ולעתים גם חשמל. תשלומים אלו תלויי שימוש, ובסוף כל שנה קלנדרית מתבצעת התחשבנות כנגד השימוש ויידרש תשלום נוסף אם נעשה שימוש מעבר למה שחושב בתחילת השנה.

מושגים חשובים:

כאשר אתם נכנסים לעולם השכירות בגרמניה, תתקלו במושגים ייחודיים שעשויים להיות זרים לכם. הבנתם לעומק היא המפתח לניווט מוצלח בתהליך. הנה הסבר מפורט על שלושה מהחשובים שבהם:

 SCHUFA (שוּפָה) – דוח אשראי גרמני: ה-SCHUFA הוא אחד המסמכים הקריטיים ביותר שבעלי דירות בגרמניה דורשים. זהו למעשה דוח אשראי שמספק מידע על ההיסטוריה הפיננסית שלכם – האם אתם עומדים בתשלומים, האם יש לכם חובות, ועד כמה אתם אמינים מבחינה כלכלית. בעל הדירה משתמש במידע זה כדי להעריך את הסיכון בהשכרת הדירה לכם. לסטודנטים ישראלים חדשים בגרמניה, השגת דוח SCHUFA יכולה להיות אתגר אמיתי, מכיוון שאין לכם עדיין היסטוריה פיננסית בגרמניה. במקרים כאלה, ניתן להציע חלופות כמו:

• הצהרת ערבות (Bürgschaftserklärung): מסמך שבו הורים או קרוב משפחה אחר מתחייבים לכסות את שכר הדירה במקרה של כשל בתשלום.
• דוח בנקאי: אישור מהבנק הישראלי המעיד על יציבות כלכלית או על קיומו של סכום כסף משמעותי בחשבון.
• אישור לימודים: הוכחה שאתם סטודנטים מן המניין, מה שיכול להעיד על מקור הכנסה או תמיכה.

Kaution (קאוּציוֹן) – פיקדון או ערבות: ה-Kaution הוא פיקדון כספי שאתם מעבירים לבעל הדירה בתחילת תקופת השכירות, והוא מקביל לדמי ערבות. מטרתו היא להבטיח שבעל הדירה יוכל לכסות נזקים שעלולים להיגרם לדירה במהלך שהותכם, או לשמש ככיסוי במקרה של אי-תשלום שכר דירה או חשבונות. על פי החוק הגרמני, תשלום זה לא יכול לעלות על סכום השווה לשלושה חודשי שכירות “קרה” (על כך עוד בהמשך), שכר הדירה ללא הוצאות נלוות. בעל הדירה חייב להחזיק את הכסף בחשבון נאמנות נפרד (Kautionkonto)  ואינו רשאי להשתמש בו. בסיום תקופת השכירות, ולאחר בדיקה שאין נזקים או חובות, בעל הדירה מחויב להחזיר לכם את הפיקדון במלואו, בתוספת ריבית צנועה, בדרך כלל תוך מספר שבועות עד חודשים. חשוב לדאוג לתעד את מצב הדירה בכניסה אליה (תמונות, סרטונים) כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

Mieterselbstauskunft (מִיטֶרְזֶלְבְּסְטָאוּסְקוּנְפְט) – טופס מידע אישי לשוכר: זהו טופס מידע אישי מפורט שהשוכר המיועד מתבקש למלא. הוא נועד לספק לבעל הדירה תמונה מלאה עליכם ועל הרקע שלכם. הפרטים הנדרשים יכולים לכלול:

• פרטים אישיים: שם מלא, תאריך לידה, מצב משפחתי.
• פרטי התקשרות: כתובת נוכחית, מספר טלפון, דוא”ל.
• מידע על הלימודים/תעסוקה: מוסד לימודים, תחום לימודים, שנות לימוד צפויות, ובמקרים מסוימים גם מידע על הכנסה אם יש.
• מצב כלכלי:  לעיתים נשאלות שאלות על הכנסה חודשית נטו, האם יש חובות וכיצד תממנו את שכר הדירה, למרות שמידע זה אמור להופיע בשופה.
• מידע על חיות מחמד או עישון: האם אתם מחזיקים חיות מחמד ואם אתם מעשנים – שאלות חשובות לבעלי דירות רבים.

חשוב למלא את הטופס בכנות ובדייקנות, אך יחד עם זאת, היו מודעים לזכויותיכם ודעו שאין חובה למסור מידע אישי מוגזם שאינו רלוונטי באופן ישיר להליך השכירות (לדוגמה, פרטים על נטייה מינית או דת).

מה עוד חשוב לדעת על שכירת דירה בגרמניה?

אנמלדונג (Anmeldung) הוא רישום הדייר בעירייה. ללא אנמלדונג לא ניתן לנהל חיים בגרמניה כלל, כיוון שכל דבר מותנה ברישום – פתיחת חשבון בנק, קניית סים קארד לטלפון ועוד שירותים רבים.

במקרה של בעיות דחופות בדירה כמו חימום, נזילת מים וכדומה, על בעל הדירה לתקן את הבעייה מיידית (על פי חוק), ולכן יש לפנות לבעל הדירה ברגע שמאתרים תקלה. מכיוון שלרוב מדובר בחברות ניהול נכסים והן מורגלות בנושא, הדבר מטופל במהירות וללא קושי בדרך כלל.

במקרים בהם בעל הדירה איננו מגיב או מתעלם מפניות הדיירים, הדייר זכאי לתקן את התקלה על חשבונו, ולקזז את עלויות התיקון מתשלום שכר הדירה ה”קר”. גם במקרה זה, לפני הטיפול בתקלה מומלץ להתייעץ עם עורך דין דרך האגודות שהוזכרו בסעיף הקודם.

ביטוח הדירה נפוץ בגרמניה, אך לרוב לא מקובל שהדיירים משלמים עבורו והוא כלול בתשלום ה-Nebenkosten.

נזקים מסוגים שונים כגון פציעות בתוך הדירה, פגיעה ברצפה/ פרקט או פגיעה באחד מפריטי הריהוט בדירה אינם כלולים בביטוח הדירה. כנגד נזקים אלו ישנם ביטוחים נוספים שהם באחריות הדייר, כמו למשל ״ביטוח צד ג׳״ כנגד כל נזק שהמבוטח גורם לצד שלישי. העלויות הממוצעות של ביטוחים אלה הן כ-20-30 יורו לחודש. זו עלות זניחה, ומומלץ לבטח את עצמכם כדי לא לספוג עלויות גבוהות יותר במקרה של נזקים.

שכירת דירה בגרמניה בזמן הלימודים אינה מסתכמת בסימון “וי” על עוד משימה מתוך רשימת ההכנות. זהו תהליך שבו לומדים להכיר את עצמכם מחדש דרך עיניים אחרות – של בעלי דירות, של שכנים פוטנציאליים ושל מערכות בירוקרטיות שנראות בהתחלה כמו חידה בלתי פתירה. השפה הזרה, המושגים החדשים, ההמתנה לתשובות או הדחיות – כל אלה יוצרים מסגרת שבה אתם מפתחים לא רק יכולת הסתגלות, אלא גם מיומנות של ניהול חיים בעולם שמדבר אחרת.

וכמה תובנות לסיום:

כדי להפוך את תהליך השכירות בגרמניה לנגיש יותר, כדאי לזכור כמה עקרונות פשוטים: הכנה מוקדמת חוסכת זמן ותסכול. תיק מסמכים מסודר ומכתב אישי יכולים לעשות את ההבדל. שמירה על גמישות פותחת אפשרויות, בין אם מדובר בשכונה פחות מרכזית או בדירה משותפת עם סטודנטים אחרים. שימוש ברשתות חברתיות ובקהילות אונליין מספק גישה להזדמנויות שלא תופיענה באתרים הרשמיים, ולעיתים גם עזרה מעשית בשטח. ולבסוף, הכרה בזכויות שלכם מול בעלי דירות ומנהלי נכסים תבטיח שלא תוותרו על מה שמגיע לכם כחוק. כשפועלים על פי העקרונות הללו, אפשר להתחיל את הלימודים ברגל ימין, ולבנות שגרת חיים יציבה שמעניקה לכם ביטחון להתקדם ולהצליח.

המסע אל תוך שוק השכירות הגרמני עשוי להיות מאתגר, אך הוא גם מעניק כלים ותובנות שישרתו אתכם בכל מעבר עתידי ובכל מקום שבו תבחרו לחיות. מה שנראה בתחילה כמו מכשול מתגלה כהזדמנות. טפסי השכירות מלמדים אתכם לדייק ולסנן מידע, המכתב האישי למשכיר הופך לאימון בלהציג את עצמכם באופן כן ומשכנע, והמפגש עם שכונות שונות בעיר מאפשר לכם להתחיל להכיר אותה ולהבין מי נגד מי. גם אם הדרך רצופה רגעי תסכול, היא בונה לכם חוסן ותחושת מסוגלות שילוו אתכם הרבה מעבר לשנות הלימודים.

שיהיה בהצלחה!

שאלות נפוצות נוספות שיעזרו לכם להתכונן טוב יותר למציאת דירה בגרמניה:

איך אוכל להגדיל את הסיכויים שלי למצוא דירה בשוק תחרותי?

שוק השכירות בגרמניה, במיוחד בערים הגדולות, תחרותי מאוד. הנה כמה טיפים כדי לבלוט:

• היו מוכנים מראש: אספו את כל המסמכים הנדרשים (דרכון, אישור לימודים, אישור יציבות כלכלית, הצהרת ערבות אם רלוונטי) עוד לפני ההגעה, ותהיה לכם תיקיית מסמכים דיגיטלית ופיזית מסודרת.
• כתבו מכתב אישי (Anschreiben): במקום לשלוח הודעה גנרית, כתבו כמה משפטים אישיים למשכיר. ספרו קצת על עצמכם (מי אתם, מה אתם לומדים, למה אתם רוצים לגור בדירה המסוימת הזו) והדגישו שאתם אמינים ושקטים.
• היו גמישים: אם אתם יכולים להתפשר על מיקום (למשל, לשכור בשכונות פחות מרכזיות אך נגישות בתחבורה ציבורית) או על סוג הדירה (למשל, WG במקום דירת סטודיו), זה יכול להגדיל את הסיכויים.
• הגיעו לפגישות מוכנים ומנומסים: אם אתם כבר בגרמניה, הקפידו להגיע בזמן לפגישות, היו לבושים בצורה מכובדת, הראו התעניינות ושאלות רלוונטיות. רושם ראשוני הוא קריטי.
• קשרו קשרים: נסו למצוא קבוצות של ישראלים או סטודנטים בעיר שבה תלמדו. לעיתים קרובות, דירות מתפנות “מפה לאוזן” לפני שהן מגיעות לאתרי הפרסום הרשמיים.

האם אפשר למצוא דירה בגרמניה לפני ההגעה פיזית למדינה?

אמנם זהו אתגר, אך בהחלט אפשרי, במיוחד בעידן הדיגיטלי. רוב בעלי הדירות מעדיפים לפגוש את השוכרים פנים אל פנים, אך ישנן דרכים להגדיל את הסיכויים:

• פלטפורמות אונליין: השתמשו באתרים עליהם המלצנו במאמר. רבים מציעים סיורים וירטואליים או תמונות מפורטות.
• קשרו קשרים מוקדם: נסו ליצור קשר עם סטודנטים ישראלים או קבוצות פייסבוק רלוונטיות. לעיתים קרובות תמצאו שם מידע על דירות מתפנות או עזרה במציאת שותפים.
• הציעו ערבות: אם יש לכם אפשרות להציג ערבות (Bürgschaft) מהורים או קרוב משפחה המתגורר באיחוד האירופי, זה יכול להגדיל משמעותית את האמינות שלכם בעיני בעל הדירה.
• הכינו מסמכים דיגיטליים: שלחו מראש את כל המסמכים הנדרשים (דרכון, אישור לימודים, דוח בנקאי) בצורה מסודרת וברורה.
• שוב, היזהרו מנוכלים: בדיוק בגלל המרחק, קל יותר ליפול קורבן להונאות. לעולם אל תעבירו כסף לפני שראיתם את הדירה (באופן וירטואלי לפחות, ורצוי בעזרת מישהו מהימן שנמצא בגרמניה) וקיבלתם חוזה חתום.

האם שכר הדירה כולל ריהוט?

ברוב המקרים, דירות להשכרה בגרמניה (אפילו דירות סטודיו) מושכרות ללא ריהוט כלל  (unmöbliert). משמעות הדבר היא שתצטרכו לרכוש בעצמכם רהיטים, מטבח (כולל כיריים, תנור, מקרר), ואף לעיתים תאורה ואביזרי אמבטיה. זו הוצאה משמעותית ראשונית שיש לקחת בחשבון. עם זאת, ישנם חריגים:

• דירות שותפים: לעיתים קרובות, חדרים בדירות שותפים מגיעים מרוהטים חלקית (מיטה, שולחן, ארון).
• דירות מרוהטות (möbliert): קיימות דירות המושכרות עם ריהוט, אך הן נדירות יותר ונוטות להיות יקרות יותר באופן משמעותי, ולעיתים קרובות מיועדות לשכירות לטווח קצר יותר.
• דירות לסטודנטים/מעונות: מעונות סטודנטים בדרך כלל מרוהטים באופן בסיסי.

כמה זמן מראש כדאי להתחיל לחפש דירה?

מומלץ להתחיל בחיפושים אינטנסיביים לפחות 3-4 חודשים לפני תאריך המעבר המיועד. שוק השכירות תחרותי, וחשוב לתת לעצמכם מספיק זמן למצוא את הדירה המתאימה, להתמודד עם הבירוקרטיה ולהימנע מלחץ של הרגע האחרון. בערים הגדולות ובשוק הסטודנטים, הביקוש גבוה במיוחד.