מאת ניסן עוז, יוני 2019, גרמניה
עלויות המחייה בגרמניה הוא נושא עמוס מיתוסים שנועדו לניפוץ, מאז ימי ״מחאת המילקי״ ישראלים רבים נוטים לחשוב כי גרמניה מדינה זולה מאוד ויוקר המחיה הרבה יותר אטרקטיבי מזה שבישראל. כמובן שהמציאות איננה כמו שהיא נתפסת מישראל ומעט יותר מורכבת ולכן התשובה לשאלה האם זול יותר בגרמניה מאשר בישראל לא יכולה להיענות ב- כן או לא. בכתבה זו אנסה לעשות מעט סדר בדברים ולתת מעט מושג לגבי נושא המגורים בגרמניה שכן כמו שניתן לדמיין, זהו המרכיב העיקרי בעלויות המחיה בגרמניה וההוצאה המרכזית של סטודנטים.
מגורים בגרמניה
תחום המגורים בגרמניה שונה מזה הישראלי בכמה נקודות עיקריות אשר משפיעות על כלל השוק. בניגוד לישראל בה שיעור הבעלות של האזרחים על דירות המגורים שלהם הינו גבוה מאוד, בגרמניה מאוד נפוץ ומקובל להשכיר דירות ולמעשה – שיעור השוכרים בגרמניה הוא מהגבוהים בעולם. עקב כך או למעשה המקור לתופעה הזו נעוץ בחוקי השכירות הגרמנים. המחוקק הגרמני מיטיב מאוד עם קהל השוכרים ומגן עליהם בצורה רחבה מאוד בפני בעלי הדירות.
חוקי ההגנה על שוכרים (Mietrecht) כוללים הגנות שונות כגון; כל חוזה שכירות לטווח זמן של מעל שלושה חודשים חובה שלא יהיה מוגבל בזמן, כלומר החוזה בין השוכר למשכיר מתקיים ללא הגבלת זמן כל עוד אחד הצדדים מודיע בכתב (עם דגש על ״בכתב״) כי ברצונו לסיים את החוזה, החוזה ניתן לביטול בהודעה של מינימום שלושה חודשים מראש. הדבר מאפשר לשוכרים תחושת ביטחון כי החוזה לעולם יהיה קיים ואין צורך בטקס חידוש החוזה המקובל בישראל בו בעל הדירה מעלה את המחיר כרצונו בכל שנה. בנוסף לכך, המחיר איננו ניתן לשינוי בתקופת החוזה כלל, כמובן שישנם חריגים שונים בהם יהיה מותר לבעל הדירה להעלות את שכר הדירה אך אלה כוללים הוצאות שונות ולא מינוריות לבעל הדירה ולכן רוב בעלי הדירות נוטים פשוט לא לבקש העלאות שכן בתי המשפט נוטים מאוד להגן על השוכרים בפני בעלי דירות, הדבר מביא לתופעה של אנשים המתגוררים באותה דירה במשך עשרות שנים ומשלמים שכר דירה מגוחך שנמוך ב50% משכר הדירה הממוצע בשוק ושאינו משקף את עליות המחירים הגבוהות בשנים האחרונות.
בעלי הדירות בגרמניה אינם נוטים, על פי רוב, להיות מעורבים בניהול הדירה, כלומר הם בבחינת ״המשקיע״ בנכס, בעוד מי שבפועל מנהל את הדירה היא חברת ניהול. חברת הניהול הינה חברה מקצועית המנהלת עשרות, מאות ולעיתים גם אלפי דירות. לכן לרוב בכדי לתקשר עם חברת הניהול יש צורך לשלוח מכתבים רשמיים על מנת לתת תוקף משפטי לפניות של הדיירים.
עקב ההגנות הרבות על השוכרים, משכירים רבים חוששים להשכיר דירה ללא בדיקות מעמיקות על הדיירים המיועדים, הדבר כמובן יכול להקשות על ישראלים במציאת דירה לשכירות, מתוך התפיסה של בעלי הדירות כי לדייר ממדינה זרה קל יותר לגרום לנזק ולברוח למדינה אחרת בעוד גרמני פחות ייטה לעשות זאת, כמובן שהדבר איננו נכון, מניסיוני ניתן לומר כי דווקא זרים נוטים לחשוש לעמוד על שלהם ולדרוש את המגיע להם במסגרת החוק כיוון שהם אינם מודעים לו או פשוט כי הם ״לא רוצים לעשות בעיות״. כמו כן, בעת חתימה על חוזה עם סטודנטים מקובל כי המשכיר מקבל ערבויות מהורי הסטודנט (כיוון שסטודנטים מוגבלים בשעות העבודה במהלך הלימודים ולכן הכנסתם נמוכה בהרבה מאלו שאינם סטודנטים) וכמובן הורים ישראלים לא יכולים לתת ערבות שכזו.
כמה טיפים להשכרת דירה בטוחה בגרמניה:
- בנושאים רציניים – תמיד ליצור קשר עם בעל הדירה בכתב, אימיילים או טלפונים או כל הסכמה בעל פה לא תופסת בבית משפט ולכן ניתן להתעלם ממנה לחלוטין.
- אגודות – ישנן אגודות דיירים המאפשרות בתשלום שנתי של כ- 50 יורו להצטרף אליהם (משתנה בין אגודה לאגודה, לרוב מחיר סמלי), אגודות אלו מאפשרות לקבל ייעוץ חינם מעורך דין מומחה לתחום ה- mietrecht ולעתים הגנה משפטית מסוימת.
- Anmeldung– אנמלדונג הוא הרישום של הדייר בעירייה. ללא אנמלדונג לא ניתן לנהל חיים בגרמניה כלל כיוון שכל דבר מותנה ברישום, פתיחת חשבון בנק, קניית סים קארד לטלפון ועוד שירותים רבים דורשים אנמלדונג.
- הרכב השכירות – הרכב השכירות בגרמניה מורכב מכמה תשלומים, התשלום העיקרי הינו התשלום ה״קר״ (Kalt) והוא התשלום שבעל בדירה מקבל. אליו מתווספים עלויות החימום – Heizungkosten ועלויות חברת ניהול הנכס Betribskosten. עלויות החימום ועלויות חברת ניהול הנכס ביחד נקראים לעתים Nebenkosten ולרוב מסתכמים בתוספת של 15-25 אחוזים מעלויות ה- kalt. כל התשלומים יחד (כולל הכל) נקראים תשלום ״חם״ או Warm. לרוב התשלום Warm כולל גם תשלום מים ולעתים גם חשמל. כמובן שמדובר בתשלומי חשמל ומים תלויי שימוש, בסוף כל שנה קלנדרית נעשה התחשבנות כנגד השימוש ויידרש תשלום נוסף אם נעשה שימוש מעבר למה שחושב בתחילת השנה.
- אורך רוח – נושא המגורים בגרמניה יכול להיות מייגע ומייאש, לעתים ישנם יותר מ- 50 דיירים המתמודדים על כל דירה. כיוון שהביקוש גדול בהרבה מן ההיצע, אני ממליץ לקחת את הדברים בסבלנות ובפרופורציות הנכונות. בנוסף, אם ניתן להתפשר מעט בנושאים של מיקום הדירה ולשכור במקום פחות מבוקש, הדבר יכול להקל במעט על מציאת דירה.
